법률칼럼

1) 원고는 강원도 홍천군에 있는 골프장인 클럽OO 골프장(이하 '이 사건 골프장')에 대하여 골프장의 시행사 겸 원소유자인 피고 A와 골프장 입회계약을 체결하고 1억 5,000만원을 지급하였다.

2) 피고 B는 부동산신탁회사로서 이 사건 골프장에 대하여 신탁계약을 체결한 자이고 피고 C는 이 사건 골프장을 시공한 회사이다.

3) 원고는 입회계약 당시 계약에 따라 입회일로부터 5년이 경과한 2016년경 피고 A에게 입회금 반환을 구하였다.

4) 한편, 피고 A는 PF 대출을 일으켜 골프장 개발사업을 진행하면서 골프장 부지를 담보로 피고 B에게 신탁하였는데, 분양이 제대로 이루어지지 않고 있어 사업이 난항을 겪고 있었다. 시공사 C는 약 900억원에 달하는 공사대금 중 약 750억원을 받지 못하고 있다가 자신의 보증 하에 새로이 PF 대출을 일으켜 기존 대출 채무를 상환하였다. 그 과정에서 피고 B는 수탁자로서 이 사건 골프장 회원권을 분양하는 등 운용하여 수익자인 시공사 C에게 신탁이익을 지급하는 내용의 관리형토지신탁계약을 체결하였다.

5) 피고 B는 강원도에 이 사건 골프장의 사업시행자를 피고 A에게 피고 B로 변경등록하여 달라고 신청하였는데, 당시 강원도지사는 제반 민원사항과 민, 형사상 제반 사항은 피고 B가 포괄적으로 승계하여 책임지는 것을 조건을 제시하였고 피고 B는 이를 수락하였다.

6) 위 관리형토지신탁계약에는 다음과 같은 특약 조항이 포함되었다.​

제12조[회원모집 업무 등]
② 본 사업의 모든 회원 입회금은 특약사항 제15조에서 정한 신탁계좌(입화금수납계좌)에 납입되어야 하며, 본 사업과 관련하여 신탁재산을 초과하는 회원모집인으로서의 수탁자의 의무(회원입회계약의 해제, 해지 시 신탁재산을 초과하는 회원입회금 반환 의무 이행 등)는 시행사(주채무자로서)와 시공사(보증채무자로서)가 연대하여 부담한다.

제13조[기 회원모집 계약분의 승계]
① 신탁계약 체결 전에 체결된 회원입회계약의 경우, 위탁자는 신탁계약 체결과 동시에 수탁자가 위 회원입회계약을 승계할 수 있도록 조치하고, 위탁자가 모집 회원으로부터 이미 수납한 회원입회금은 수탁자의 신탁계좌(입회금납입계좌)에 입금하기로 하되, 신탁계약 체결 전에 기 집행한 회원입회금에 대하여는 그 내역을 수탁자에게 제출하는 등 계산을 명확히 하여야 한다.
③ 위탁자가 제1항의 이행을 지체하거나 불이행하여 발생하는 분쟁에 대한 책임은 전적으로 위탁자(주채무자로서)와 시공자(보증채무)가 연대하여 부담하기로 하고, 제1항에 따라 체결하는 승계 계약에도 불구하고 수탁자는 모집회원금 반환금지급 등의 의무를 신탁재산(현금, 예금채권 포함) 범위 내에서만 부담하며, 어떠한 경우에도 수탁자는 그 고유계정에 속하는 재산으로 모집회원금 반환금지급 등 승계 계약 상의 일체의 의무를 부담하지 아니한다. 또한, 승계 계약에 의해 신탁재산(현금, 예금채권 포함) 범위를 초과하여 발생하는 일체의 의무(대금 지급 의무, 소송, 민원 등)는 위탁자와 시공사가 연대하여 부담한다.

1) 사실 시행사 겸 원 소유자이자 입회계약의 당사자인 피고 A에 대하여 원고가 입회금 반환을 청구하는 것은 법률상 아무런 문제가 없었다. 다만, 당시 시행사인 피고 A는 자금경색에 빠져 있어 사실상 변제 자력이 전혀 없었고, 사건에서의 쟁점은 변제자력이 충분한 신탁회사인 피고 B와 대기업 시공사였던 피고 C가 골프장 회원들에 대한 입회금 반환 의무를 부담하는지 여부였다.

2) 당시 피고 B와 피고 C를 대리하게 되었는데, 신탁계약서에는 원고 주장에 부합하는 듯한 문구가 다수 포함되어 있어 상당한 난항이 예상되었다.

3) 피고 B의 경우 기존 운영자인 '피고 A가 체결한 입회계약을 승계할 수 있도록 조치하고' 라는 문구와 변경등록 당시 민, 형사상 제반 사항은 피고 B가 포괄적으로 승계하여 책임진다는 조건을 수락하였다는 점이 문제였다.

4) 여기에 대하여 우리 측은 우선 재판부에 관리형토지신탁의 개념 및 법적 성질에 관하여 설명하는 것에 주력하였는데 관리형토지신탁은 신탁회사가 당해 사업의 주체가 되지만, 사업비 조달을 위탁자 또는 시공사가 하여 사업을 진행하는 신탁 제도로서 위탁자의 위험으로부터 사업을 분리하는 것이 목적인 제도인데, 신탁사인 피고 B가 부실이 큰 기존 골프장 운영자인 피고 A의 채무를 포괄적으로 승계할 이유가 전혀 없다고 주장하였다.​

5) 또한 변경등록 과정에서 민, 형사상 제반 사항은 피고 B가 포괄적으로 승계하여 책임진다는 것은 이는 사업 계획 승인과 관련된 것에 국한되는 것이고, 가사 그렇지 않다고 하더라도 이로 인하여 행정상의 제재를 받음은 별론으로 행정처분을 이유로 신탁계약 체결 이전에 입회계약을 체결한 자들에 대해서도 책임을 질 수는 없다고 주장하였고 재판부는 이러한 주장을 받아들여 피고 B에 대한 청구를 전부 기각하였다.

6) 더 큰 문제는 시공사인 피고 C에 대한 청구였는데, 관리형토지신탁에서는 수탁자인 신탁사가 시공사에게 시행사의 책임에 대한 연대보증을 요구하는 경우가 대부분이다. 이러한 이유로 위 특약 제13조 제3항에서는 시공사인 피고 C가 시행사인 피고 A의 의무를 연대보증한다는 내용의 조항이 작성되었는데 원고들은 이를 근거로 시공사인 C가 시행사인 입회금 반환 의무를 연대보증해야 한다고 주장하였다.

우리 측은 시공사 C가 PF대출을 다시 일으켜 기존 시행사의 채무를 대위변제하고 우선수익자의 지위를 체결하게 된 경위를 상세히 설명하면서 이 사건 골프장 공사대금 상당을 회수하지 못한 상황에서 시행사의 채무를 대위변제하고 신탁계약상 우선수익자의 지위에 있는 시공사가 기존 회원들에 대한 입회금 반환채무를 부담할 이유가 없다는 점을 주장하였다. 또한, 원고가 애초에 골프장 입회 계약을 체결할 당시 이미 골프장 부지가 신탁되어 있어 골프장 부지가 책임재산이 아니었음에도 계약 이후 관리형토지신탁계약을 체결하였다는 우연한 사정에 의하여 골프장 부지가 원고의 입회금 반환채무를 담보할 책임재산이 되는 것은 부당하다는 점을 주장하였고 재판부도 이를 받아들여 시공사 피고 C에 대한 청구도 전부 기각하였다.

법원은 피고가 원고에게 150,000,000원 및 이에 대하여 2016. 3. 25.부터 2016. 9. 8.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라고 판결하였다.