한국부동산원의 자료에 따르면 분쟁조정위에 접수된 상담 건수가 올해 10월 기준으로 9천 4백건을 넘어선 것으로 나타났습니다. 주택·상가건물 임대차보호법이 시행되기 전인 2019년 7월부터 작년 6월까지는 상담 건수가 25건에 불과했지만, 상가임대차보호법 시행 이후 임대차법 분쟁이 폭증하고 있는 상황입니다.
상가임대차보호법은 관련 분쟁이 심화됨에 따라 영세 상인들을 보호하기 위해 제정된 법안입니다. 대표적인 상가임대차 보호법에는 계약갱신요구권, 임대료 인상에 대한 상한 제한, 우선변제권, 임차권 등기 적용 등이 포함됩니다. 이후에도 분쟁이 지속 심화되자, 상가임대차보호법의 각종 법안들이 개정되었습니다.
임차인의 계약갱신요구권은 최대 5년까지였지만, 2018년 10월 이후부터 최대 10년까지 갱신 요청이 가능하게 되었습니다. 이에 건물주는 정당한 이유가 없다면 거부가 불가능합니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간 포함 최대 10년을 넘어가지 않는 범위 내에서 보호법이 적용될 수 있습니다. 계약갱신요구권은 환산보증금 초과 여부와는 무관하게 모든 임대차계약에 적용이 가능합니다.
하지만, 앞서 말씀드렸듯이 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에는 10년 내에도 계약 갱신 거절이 가능한데요. 임차인이 건물을 파손하거나 멸실된 경우, 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 허락없이 목적물의 일부·전부를 전대한 경우 등이 임차인의 계약갱신 거절이 가능하게 하는 사유가 됩니다. 또한 임차인은 원상회복 관련 의무를 가지게 되는데요. 임차인은 임차받았던 때의 상태와 동일하게 만들어 반환을 해야 합니다.
이 과정에서 간혹 일부 임대인들이 이전의 임차인의 개조한 내용까지 원상복구를 요구하는 경우가 발생할 수 있습니다. 때문에 임차인은 처음 임차받았을 때 사진이나 영상을 미리 남겨두어 필요 이상의 원상복구 요구를 하지 않도록 예방하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.
다음으로는 권리금회수기회 또한 모든 임차인에게 적용되는데요. 계약기간 종료 6개월 전부터는 권리금 회수기간으로 간주되며, 임대인이 방해할 수 없도록 법으로 규정한 것입니다. 계약갱신요구권과 권리금회수기회 외 일부 조항들은 모든 상가건물 임차인에게 적용되지 않습니다. 환산보증금을 초과하느냐에 따라 일부 상가임대차보호헙의 적용 범위가 정해지게 됩니다.
앞서 말씀드린 계약갱신요구권도 모든 임차인에게 적용되지만, 환산보증금 초과 여부에 따라 갱신 절차 또는 형태가 달라질 수 있다는 점도 명심해야 합니다. 이처럼 상가임대차보호법은 적용되는 범위가 각 상가마다 다르게 진행되고 사안에 따라 해결 절차가 매우 복잡해질 수 있기 때문에 전문 변호인의 도움을 받는 것이 좋습니다. 상가임대차 문제는 큰 피해가 될 수 있고, 홀로 대응하기에는 복잡하기 때문에 전문 변호인의 조력으로 원하는 결과를 끌어낼 수 있도록 하는 것이 현명한 방법입니다.
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[출처] 상가임대차보호법 임차인이라면 꼭 알아야|작성자 lawal
