법률칼럼

가. 이 사건 매매계약의 체결 경위

소외 A는 소외 B씨 등 투자자들과 함께 법인을 설립하여 피고 소유의 건물을 인수하는 사업을 추진하기로 하였다. A는 B씨 등 투자자들을 대표하여 피고와 이 사건 백화점 매입을 위한 양해각서를 체결하고 2개월 뒤 이 사건 백화점 인수를 위하여 주식회사인 원고를 설립한 다음 B 씨의 시누이인 소외 C 씨를 대표이사로, 본인을 감사로 각 등재하였다.


A는 원고를 대리하여 피고로부터 이 사건 백화점을 133억 원에 매수하되, 계약금은 13억 원은 계약 당일에, 잔금 120억 원은 4개월 뒤까지 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다.

나. 잔금지급기한의 연장 및 이 사건 매매계약의 해제

원고는 이 사건 매매계약의 잔금 120억 원 중 100억 원 가량을 금융기관으로부터의 대출금으로, 나머지 20억 원 가량을 이 사건 백화점에 입점할 업체들과 임대차계약을 체결하고 받을 임대차보증금으로 지급할 계획이었으나, 금융기관으로부터 대출을 받지 못하여 잔금을 기일까지 지급하지 못하였다.

이에 A는 원고 명의로 피고와 이 사건 매매계약의 잔금지급기일을 기존 기일에서 약 1개월 미룬 일자로 연장하는 내용의 합의서를 작성하였다.

한편, B 씨는 원고 명의로 피고에게 이 사건 합의서에 따라 잔금지급을 담보하기 위한 이행보증금인 7억 5천만 원을 송금하였으나, 원고는 연장된 기일까지 잔금 120억 원을 지급하지 못하였다. 피고는 잔금지급기일 다음 날 원고에게 ‘이 사건 매매계약을 해제하고, 기지급받은 게약금 13억 원 및 이행보증금 7억 5천만 원을 모두 손해배상금으로 귀속시키겠다’는 취지의 내용증명우편을 발송하였다. 이후 피고는 C사와 이 사건 백화점에 대한 매매계약을 체결하였다.

한편 A 씨는 ‘B 씨에게 이 사건 합의서 작성 사실 뿐만 아니라, 피고에게 지급한 7억 5천만 원이 중도금이 아닌 이행보증금이라는 사실과 이 돈은 잔금을 지급일까지 지급이 이뤄지지 못할 경우 피고에게 무조건 귀속되는 돈이라는 사실을 전혀 알려주지 않은 채 B 씨를 기망함으로써 피고에게 7억 5천만 원을 송금하게 하였다’는 내용으로 사기죄가 인정되어 징역 3년 6개월 형을 선고받았고, 확정되었다.

가. 원고 주장의 요지

피고는 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하는 등 이행의 제공을 다하지 아니하였으므로, 피고의 이 사건 매매계약 해제 통보는 부적법하다. 한편, 이 사건 백화점에 관하여 C사 명의로 소유권이전등기가 마쳐짐으로써 이 사건 매매계약은 피고의 귀책사유로 이행불능이 되었으므로, 원고는 이 사건 소장 부본의 송달로써 이 사건 매매계약의 해제를 통보한다. 피고는 원고에게 계약금과 이행보증금을 합한 20억 5천만 원을 반환하고, 채무불이행으로 인한 손해배상으로 계약에 따라 지연손해금의 지급을 구한다.

나. 피고의 채무불이행에 기한 이 사건 매매계약 해제 주장에 관하여

이 사건 매매계약에 따른 피고의 의무는 이 사건 백화점의 임차인 퇴거의무 및 소유권이전등기에 필요한 서류 등 교부의무이다. 피고는 이 사건 백화점의 임차인들을 잔금지급기일까지 퇴거시키기 위하여 법인 인감증명서를 발급받았으며, 이는 이 사건 매매계약에 따른 부동산 매도용 인감증명서로 봄이 상당하고 발급 당시 매수 상대방은 원고만 있었고 다는 사실이 인정된다. 또한, 피고는 잔금지급기일 연장해 주는 취지의 이 사건 합의서를 작성하여 연장된 잔금지급기일의 준수를 강조하면서 지급기일의 연장을 합의한 것으로 보인다.

원고는 최종적으로 연장된 잔금지급기일까지 이행보증금으로 지급한 7억 5천만 원을 제외한 잔금 120억 원을 전혀 지급하지 못하였는바, 그 채무불이행 정도가 중한 점 등을 종합하여 보면, 피고는 이행의 제공의 충분히 하였다고 보이는 반면, 원고는 잔금 지급 준비가 전혀 되어 있지 않았던 것으로 판단되므로 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었다고 판단된다.

다. 계약금 13억 원이 손해배상의 예정액으로서 부당히 과다한지 여부에 관하여

이 사건 계약금은 전체 매매대금의 9.77%로서 통상적인 매매계약의 경우와 같은 수준에서 결정되었을 뿐 일반 사회인이 납득할 수 있는 범위를 넘어선 것으로 보기 어렵고, 원고는 피고와 동등한 경제적 주체의 지위에서 매매계약을 체결하였던바 이 사건 매매계약 당시 원고가 피고에 비하여 경제적 약자의 지위에 있었다고 볼 수 없다. 또한, 이 사건 매매계약의 해제 원인은 잔금 120억 원 중 일부조자 지급하지 못한 원고에게 있다고 보이는 점등을 비추어 볼 때, 피고가 수령한 계약금 13억 원이 손해배상의 예정액으로서 부당히 과다하다고 볼 수 없다.


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라. 이 사건 합의서에 기하여 지급한 7억 5천만 원의 반환 청구에 관하여

원고는 이 사건 합의서에 따라 피고에게 지급한 7억 5천만 원이 중도금이라고 주장하는데 반하여, 피고는 위 7억 5천만 원이 연장된 잔금지급기일에 대한 이행보증금에 불과하다고 주장한다. 이 사건 합의서에 기재된 내용만 보더라도 원고가 피고에게 지급한 7억 5천만 원은 이행보증금으로서 손해배상액의 예정으로 봄이 상당하다.


원고는 ‘A에게 이 사건 백화점의 매매계약과 관련된 업무 일체를 위임한다’는 취지의 법인 인감도장이 날인된 부동산 매매거래 위임장을 피고에게 교부하였고, 위 위임장에는 원고의 인감증명서가 첨부되었던 사실이 인정되며 그 외의 사정들을 살펴보더라도 원고의 A의 무권대리 혹은 표현대리 주장은 모두 이유 없다.

원고는 이 사건 합의서가 통정허위표시에 의하여 작성된 것이라고 주장함과 아울러 피고의 기망행위에 의하여 체결되었다는 취지로도 주장하였는데, 이 사건 맥화점의 매매대금이 거액으로 자금 조달의 어려움이 예상되는 등 원고로서도 어느 정도의 위험을 감수사여야 했으며, 피고가 원고에게 허위 정보를 전달하거나 A와 통모하였다고 볼 만한 자료나 증거가 없으므로 원고의 이 주장 역시 받아들일 수 없고 이 사건 합의서는 유효하다.

이 사건 몰취약정에 따라 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우에 몰취하기로 한 이행보증금 7억 5천만 원은 손해배상의 예정액으로서 과다하다는 원고의 주장에 대하여, 이 사건 매매대금이 133억 원이라는 거액임에도 잔금지급기일은 계약 체결일로부터 불과 5개월 남짓 후로 촉박할 뿐만 아니라 분할상환의 이익 없이 일시불로 지급하기로 한 점, 최초 잔금지급기일을 준수하지 못하자 이를 22일 남짓 연기하며 이행보증금으로 7억 5천만 원을 지급받은 점 등 모든 사정을 참작하면 이 사건 몰취약정이 정한 손해배상의 예정액 7억 5천만 원은 부당하게 과다하다고 판단되므로 그 50% 정도인 3억 7천 5백만 원으로 감액함이 상당하다.

재판부는 피고는 원고에게 그 차액인 3억 7천 5백만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 피고에게 송달된 다음날부터 이 판결 선고일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 부당이득으로 반환할 의무가 있으나, 소외 회사가 원고의 피고에 대한 채권에 대해 압류 및 추심명령이 있었음을 이유로 이 사건 소를 각하한다고 판결하였습니다.